黄冈市区住宅小区物业服务管理办法（试行）（征求意见稿）

为深入推进市区小区治理，切实解决物业服务纠纷多、物业服务费收缴难问题，进一步规范市区物业服务与管理。根据《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》等有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。

一、改进物业服务管理

（一）推动市区各类小区物业服务全覆盖。积极探索老旧小区物业服务属地管理或委托管理，支持规模小区或有条件的小区实行专业化、市场化物业服务，鼓励优先选聘党组织健全、管理规范、信用评级高的物业服务企业。

（二）规范物业服务合同。全面推行物业服务合同化管理，住建部门负责制订统一规范的物业服务合同文本，规范物业服务合同条款，遵照有关法律法规，明确物业服务范围及双方权责义务。各类小区不得订立物业服务阴阳合同，物业服务合同不得整体转包。

（三）公开选聘物业服务企业。前期物业服务企业由小区开发建设单位通过公开招投标等方式进行选聘。前期物业退出后，由社区居委会牵头，指导小区业主委员会组织公开招聘物业服务企业，由业主大会或业主代表大会决定。大力推行住宅小区物业服务公开招聘、竞争性选聘和物业项目招投标，在行业主管部门指导下，事先制订具体工作方案并报社区研究同意，确保物业服务选聘或解聘依法依规、公开有序。

（四）开展个性化物业服务。支持各小区根据物业服务合同内容，制订个性化的小区物业服务清单。由社区居委会牵头，小区业主委员会或物业管理委员会与物业服务企业约定保安、保洁、保车、保行、保序等细化清单，进一步明确物业服务具体范围及项目、物业企业及业主的责任边界，并可根据小区实际情况实行年度动态调整。

二、加强物业服务监管

（五）强化物业服务行业管理。清理整顿市区物业服务市场，鼓励和支持物业服务企业兼并重组，培育一批有实力、有口碑、有信誉的物业服务企业。建立物业行业监管平台，采集并完善物业企业及物业从业人员及服务项目、信用等级等基础信息数据，每年组织开展物业服务企业信用评级，定期向社会公布物业行业信用信息。对业主、业主委员会投诉较多、整改不到位的物业服务企业，要按照《黄冈市住建行业信用管理暂行办法》《黄冈市住建行业信用“红黑名单”管理办法》，依法依规实行守信联合激励和失信联合惩戒。住建部门每年要组织开展市区物业服务专项培训，引导物业服务企业提高物业服务水平。

（六）建立物业服务报告及质量评议制度。物业服务企业应按物业服务合同约定向业主委员会报告物业服务情况，未约定的每半年应向业主委员会报告物业服务情况，并接受业主委员会及小区党组织等综合评议，评议结果报社区居委会及行业主管部门，作为物业服务企业信用评级、行业评比及参选续聘的重要依据。

（七）全面推行物业服务信息公开。物业服务合同及物业服务清单应经过业主大会或业主代表大会，及时向全体业主公开，在物业服务区域内显著位置固化，并向社区居委会报备。物业服务事项、人员情况、质量要求、收费项目标准及收缴情况、车库车位租售情况、维修资金使用情况、公共经营及收益情况等物业服务基本信息及合同履行情况应每年向业主公开，并作为物业服务报告的重要内容。

三、健全物业服务纠纷多元调处机制

（八）厘清物业服务纠纷化解职责。物业服务企业要全面履行物业服务主体责任，建立健全快捷、便民的登记、受理、处理、反馈机制，确保业主物业投诉有人理、及时办、有反馈。业主委员会要加强沟通协调，对业主投诉多次或涉及多个业主、多个楼栋单元的物业服务问题，及时组织物业服务企业与业主进行对话、协商和调解。小区党组织加强思想引导和政策宣传，着力推动矛盾纠纷化解。街道、社区要加强对小区业主反映突出的物业服务难点焦点问题的综合协调，组织相关职能部门及小区各方进行综合调处，积极回应群众关切。住建部门要加强物业服务行业调研分析和统筹协调，及时研究行业共性问题，提高物业服务行业监管水平。

（九）完善纠纷处理办法。住建部门要组建市区物业矛盾纠纷调解委员会，通过第三方机制推动业主、业主委员会与物业企业之间矛盾化解，提高物业服务矛盾纠纷调处公信力。充分发挥法律手段在物业服务纠纷处理中的积极作用，构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的服务纠纷解决工作新模式。支持人民法院对物业服务诉讼请求“快审、快判、快结”。

四、加大物业服务费清收力度

（十）建立健全小区业主交纳物业服务费情况通报反馈机制。物业服务企业应建立健全公开、透明、人性化的的宣传、沟通、提醒、催收、催缴、通报等收费管理机制。对不按时交纳的业主可采取适当方式及时通报曝光，业主的欠交情况信息，可向业主委员会及小区党组织、业主单位书面反馈。经提示提醒且连续12个月仍未交费的业主，由社区居委会或小区党组织、业主委员会按程序免除其在小区担任的公共职务(业主代表、楼栋长或小区党组织、业主委员会、监事会成员)。

（十一）开展小区物业服务费清收考核评价。将小区物业费清收纳入社区基层社会治理的重要内容，作为“创文创卫”和基层治理考核评价依据。街道、社区要强化属地责任、加强统筹协调，及时督促物业企业改进服务，指导小区各方加强配合，推动辖区居民积极主动交纳物业服务费。业主交纳物业服务费情况，纳入物业小区各类资格审查、评先评优的重要条件。

（十二）做好宣传教育引导。小区党组织、业主委员会要教育引导业主积极交纳物业费，加强宣传发动和沟通协调，建立健全小区各方通报联席制度，推动形成业主自觉交费的良好风气。业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳。业主所在单位应当大力支持、积极倡导本单位党员干部、公职人员或员工认真履行业主义务，积极交纳物业服务费。

（十三）强化部门协同联动。定期开展市区物业费清收专项行动，市区小区治理协调委员会牵头组织，住建部门具体负责实施。每年12月底，由市区住建、物管部门梳理汇总市区小区党员干部、公职人员及人大代表、政协委员物业费欠费清单，市区纪监、组织及机关工委协助配合，按干部管理权限向所在单位交办提醒催缴；对拒不交纳物业服务费的，视情节轻重，依规依纪进行处理。