黄冈市区住宅小区车库车位规划建设与使用管理办法（试行）征求意见稿

为深入推进市区小区治理，进一步规范市区住宅小区车库车位规划建设与使用管理，缓解小区停车难、停车贵、乱停车问题，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国道路交通安全法》《不动产登记暂行条例》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合市区实际，制定本办法。

一、强化住宅小区车库车位规划管控

（一）科学合理规划住宅小区车库车位。各类住宅小区应合理规划地下普通停车位、人防工程停车位和配套服务商业停车位，人防工程不得变相规划建设用于商业的地下车库。新建住宅小区项目应根据城市建设发展和城镇居民增长趋势，科学规划停车泊位，及时动态调整车位配比标准，适应人车分流需要，保障小区道路系统微循环。新建住宅小区应全面推行人车分流，原则上不得规划建设地面停车泊位。住宅小区确需配置地面停车泊位的，由自然资源和规划、城管执法、消防救援等职能部门进行指导、规范，依法依规科学合理划定。

（二）严格保护住宅小区绿化植被。严禁各类住宅小区通过毁绿规划建设地面停车泊位。老旧小区改造确需占用绿化面积规划建设车库车位的，应进行充分论证、广泛征求意见，须经小区业主代表大会或业主委员会讨论通过并征得社区居委会同意，且以生态停车泊位建设为主。

（三）全面畅通住宅小区地面消防通道。消防救援部门加强对小区消防业务的指导和规范，视情形由房地产开发建设企业、物业服务企业或社区负责对小区内消防车道、消防路面进行全线标识，以方便居民群众识别、物业服务企业维护和提醒。

二、明确住宅小区车库车位相关权属

（四）住宅小区车库车位权属。建筑面积纳入容积率计算的规划地面停车库，其所有权归开发建设企业，可以正常出售或附赠，并进行不动产登记。纳入地面公共绿地计算的地面生态停车位或占用公共道路的地面停车位，为全体业主共有，使用权归全体业主。老旧小区通过改造设置的停车位，使用权为全体业主共有。地面架空层停车位使用权属开发建设企业，可以通过转让使用权方式向业主出租。地下普通停车位(非人防工程)使用权属开发建设企业，可以通过转让使用权方式向业主出租。按现行有关规定，市区各类小区地下停车泊位只明确使用功能，不办理单独产权，不能交易买卖。

（五）人防工程停车位权属。小区人防工程用于规划建设地下停车泊位并经人防部门备案的，房地产开发建设企业按有关法规享有非战时使用权，可以通过转让使用权方式向业主出租，依照人防工程管理规定使用。    

三、健全住宅小区车库车位租赁机制

（六）优化小区车库车位资源配置。小区车库车位应优先向业主开放，优先保障业主使用，优先向业主租售转让。小区车库车位租赁应兼顾业主各方面需求，坚持长租、短租和临停相结合，合理配置、充分开发利用停车泊位资源。各类新建小区或未竣工验收小区，用于业主短租、临停的停车泊位，不得少于规划审批车位总数的50％。车位空闲较多的已交付小区，应按不少于规划审批车位总数50％的停车泊位用于保障业主短租或临停。空闲较少的已交付小区，剩余车位应用于业主短租或临停。

（七）规范小区车库车位停泊服务合同管理。市场监督管理部门负责制订市区统一、规范的小区车库车位停泊服务合同文本。小区车库车位租赁转让合同，应以l年期或以上、3年期及以下的短租为主，不得只对业主长租而不短租或临停。各类人防工程车位租赁转让合同约定的剩余使用期限，应在人防工程车位备案合同约定的剩余期限内。

（八）合理约定小区车库车位租赁服务价格。小区地下车库车位租赁价格，主要根据市场情况及临停不低于短租、短租不低于长租的原则，由房地产开发建设企业或物业服务企业与业主或业主委员会协商约定，双方一时难以达成一致的，由街道、社区协调确定。综合考虑市区居民承受能力及周边地市情况，市区住宅小区地下车库车位短租停泊服务费一般不得高于250元／月，业主临停停泊服务费不得高于10元／天，并根据市场情况及时调整。    

四、加强小区车库车位综合治理

（九）完善小区车库车位使用管理考核评价机制。小区车库车位使用管理纳入小区治理及社区治理的重要内容，黄州区及街道、社区负责统筹协调，自然资源和规划、住建、城管、人防、市场监督、应急管理等部门负责监管，小区业委会、物业服务企业及开发建设企业负责实施，使用管理情况作为“创文创卫”和基层治理工作考核依据。

（十）规范小区车库车位使用管理。涉及小区业主共有车库车位的使用管理，应由业主大会或业主代表大会讨论决定。新建小区或未竣工小区在房屋预售前，应编制车库车位租售专项方案，并报自然资源和规划、住建、城管、人防、市场监督、应急管理等部门审查备案，未按规定规划建设车库车位或短租、临停停车泊位比例不到位的，不得进行规划验收和竣工验收。已竣工验收小区，由街道、社区组织开发建设企业及前期物业、业主或业主委员会制订小区车库车位租赁使用管理办法，未制订车库车位租赁使用管理办法的，不得进行物业承接查验。已交付小区及老旧小区，由街道、社区牵头，小区开发企业或物业服务企业与业主或业委会商定车库车位使用管理方案，未商定车库车位使用管理方案的，对开发建设企业及物业服务企业，由相关职能部门纳入“黑名单”或失信管理，并实行限批措施。

（十一）公开小区车库车位信息。小区车库车位规划及物业区域内停车泊位、使用方案及管理办法、租售及短租临停情况、公共收益等基本信息，每年度向全体业主公开，并在物业区域内显著位置公示。

（十二）加强小区道路安全管理。物业服务企业应强化小区车辆管理，建立健全及时发现、劝导、制止及举报投诉违停违放车辆机制，提升小区保安、保车、保行水平。业主委员会应制订小区车辆出行及管理公约，教育引导业主加强自律，形成良好车辆出行习惯。条件具备的小区应实行主干道路微循环、单行线，实现人车分流。

（十三）加大执法查处力度。对在小区消防道路上违法违规停车的，消防救援部门要加强执法查处，可依托城管执法部门力量，进行协调联动处理。对在住宅小区连接市政道路主次干道连接线道路上违法违规停车的，城管执法、公安交警部门要严格依法处理。